房屋外墙面起壳、风化，楼道、门窗、楼梯脱落锈蚀，缺少公共照明；楼顶防渗漏功能退化，供水、供电、供气管网老化，跑冒滴漏现象严重；下水和排水管道破损、堵塞，基本丧失城市防汛功能，雨水、污水混流；小区道路老化，路面破损，绿地布局混乱；消防设施和井盖自然损坏、人为破坏和被盗现象严重，安全隐患突出……这样的小区无疑需要改造——既可以补齐城市建设短板、改善民生，又能迅速增加投资和消费需求，有效缓解经济下行压力。从哪儿入手？怎么改？怎么管？在全国“两会”上，政协委员们纷纷建言献策。
　　在我国，老旧小区通常是指2000年以前建成的、设施设备陈旧、没有实施物业管理服务或物业管理不完善的老旧住宅小区。而根据国家统计局的相关数据，1980年~2000年我国新增小区住宅建筑面积达800多亿平方米。
　　全国性普查是基础“首先要弄清楚这800多亿平方米中，有多少亟待改造。”全国政协委员、江西省九江市副市长卢天锡建议，参照棚户区改造的办法，在国家层面制定和完善支持老旧小区完善改造的相关政策，引导、鼓励和支持全面开展老旧小区完善改造工作。在全国范围内开展老旧小区普查，摸清底数，全面了解和掌握全国老旧小区状况。在此基础上，编制老旧小区改造规划和实施计划，明确各级政府和机构责任，按照突出重点、分步实施的原则，从当前城市发展最需解决、社会群众呼声最强烈的问题入手，统筹规划，分步实施。

　　筹资金改造是关键
　　改造完善老旧小区，资金筹措是最关键的环节。卢天锡建议国家设立老旧小区改造专项资金，比照城市棚改补助标准给予资金支持。同时，要出台支持社会资金参与老旧小区改造完善的具体政策，按照“谁投资、谁受益”的原则，吸引社会资金开发小区地下空间，改造地上环境，增加停车泊位。有条件的小区，经政府批准可以利用小区空地建设菜场、文化活动用房、物业管理用房等，不收取所增容积率部分土地出让金。
　　对于老旧住宅小区改造的主要内容，全国政协委员、内蒙古自治区政协副主席董恒宇提出，应严格验收老旧住宅小区外墙外保温、楼顶保温材料和更换门窗为主要内容的建筑物节能改造。董恒宇介绍说，经调查，北方改造后的建筑物室内冬季温度平均可提高4~6摄氏度，夏季可降低3~5摄氏度，对资源环境的改善效果明显，原先达不到采暖温度要求的住宅室内热环境质量明显提高，节能环保效益明显。“可以以此为契机培养、增强居民的节能意识。”

　　准物业管理是保障
　　董恒宇说，毋庸置疑，老旧小区改造是解决群众身边实际问题、落实民生工程的重要举措。但在调研中发现，一些改造后的老旧小区仍然存在无物管、治安环境差、设施设备老化、不衔接等难点问题；一些老旧小区虽然已经挂了“准物业小区”的牌子，但很多有名无实。
　　那么，完成改造后，如何实现老旧小区长期、有效的管理？如何让物业管理走进老旧小区？如何将目前老旧小区中过于笼统和粗化的社区管理实现准物业管理？
　　董恒宇建议，应鼓励社区居委会以社会组织的形式，组建社区物业服务中心，承接政府不能做、市场不愿做的老旧院落物业管理，满足居民群众的服务需求。
　　首先，城市老旧小区改造是政府一项重要的民生工程，如何让民生工程更加“顺民心、得民意”，是政府部门应该思考的问题。在此过程中，要接受“不满”，接纳居民要求，做好事前沟通、事中事后监督，并提倡质量问责制度，公开监督信息。
　　其次，将社区准物业管理真正落实引入到老旧小区，作为老旧小区物业管理的一个主要形式。根据实际给予街道、社区一定补贴，由街道、社区提供秩序维护、绿化保洁、垃圾清运和简易维修养护等基本物业服务。整治改造后的老旧住宅小区将大体形成以社区准物业管理为主要形式，以专业化物业管理、居民自管和其他管理方式为补充的长效管理体制。同时，老旧小区实施改造后，对扩大住房消费、增加就业机会、发展第三产业都具有重要意义，并可以有效提升居民的“获得感”。（ 兰海笑 张东林）